朱孟依“闲钱炒股”,小弟朱庆伊却要“割肉求生”

原创 Kbet365  2020-11-22 22:50 

珠光控股现如今的体量似乎还没有能力承担更多的旧改项目开发工作,如何保证安全的现金流才是重中之重。

二哥朱孟依拿着“闲钱”炒股时,朱庆伊只能“割肉求生”。

近期,珠光控股公告称,将其全资持有的广州御嘉投资有限公司(以下简称“御嘉投资”)100%股权、应收账款权益出售给广州市城兴贸易有限公司(以下简称“城兴贸易”),交易总代价约29.83亿元,其中股权交易代价约11.29亿元、应收账款交易代价约18.54亿元。

御嘉投资旗下主要资产为花城御景花园项目的附属楼宇,包括一栋总建筑面积约为4.85万平方米的商办大厦以及其上之285个泊车位。接盘者城兴贸易为国企广州市城市建设投资集团旗下全资子公司。

花城御景花园原称为珠江新城御景,位于广州市天河区珠江新城,两年前,珠江控股从珠江集团那以7亿元收购而来,可以理解为一次内部的注资动作。

花城御景花园总占地面积约6万平方米,由13栋住宅及商业大楼组成商住综合发展项目,可供珠光控股开发的总建筑面积为10.9万平方米,其中约4.8万平方米的建筑面积属于包括停车场、住宅、购物中心以及办公室在内的商住综合大楼,以及约6.1万平方米的建筑属于属于包括购物中心及办公物业在内的商业综合大楼。

被珠光控股接手时,花城御景花园可供销售的物业已不多,近两年来并没有给珠光控股带来太多的销售额。珠光控股历年财报显示,2018年、2019年花城御景花园贡献的合约销售额分别只有5231.3万元、3426.9万元,今年上半年为零。

公开资料显示,花城御景花园商品房在2019年就已售罄,二期销售均价为95000元/平方米。如今“割肉”花城御景花园的持有物业部分,对珠光控股来说既是快速回笼资产的正常选择也是自救之举。

珠光控股董事指出,珠光控股一直将附属物业持作出售及投资用途,此次交易能让集团以符合成本效益的有效方式出售附属物业。从这次出售事项中,珠江控股预期可以确认未经审核收益约2.2亿元,所得款项净额约3.74亿元,将用作集团一般运营资金。

对于外界来说,珠光控股似乎显得有些陌生,但提到“合生系”就会更熟悉一些。珠光控股的实际控制人朱庆伊是广东著名的富豪家族朱氏三兄弟中的老三,大哥朱拉伊创办了新南方集团,二哥朱孟依则是合生创展以及珠江投资的掌门人。

现年50岁朱庆伊于1996年成立珠光集团,与珠江投资、合生创展、新南方集团之间合作开发过多个项目。2009年11月,珠光集团借壳南方国际成功上市,后将南方国际更名为珠光控股。

值得注意的是,当时通过现金认购南方国际约57.39%股份、成为南方国际的第一大股东的却是融德投资,在经过后续增持后,持有珠光控股的股份比例达到67.08%。

融德投资最初分别朱拉伊和现珠光控股副主席廖腾佳持有40%和60%股权,后股权架构发生变化,廖腾佳、朱庆伊、朱拉伊分别持股36%、34.06%、29.94%,三人均为珠光控股的执行董事。

2009年借壳后,珠光集团向珠光控股注入的资产极为有限,于是在朱庆伊从2013年调任珠光控股主席时,外界猜测资产注入的节奏将加快。

但从这些年的实际情况来看,珠光控股从珠光集团那获取的项目似乎并不多。据一条君不完全统计,2013年以来,珠光集团公开注入到珠光控股的项目只有2个,即花城御景花园项目以及广州荔湾区黄沙旧改项目。

珠光集团拥有的项目数量并不少,但主要为旧改。公开资料显示,截至2019年底,珠光集团拥有广州沥滘村、深圳罗岗路、文光村、海南的三亚旧火车站、北京的张家坟村项目等近20个旧改项目,总面积超2000万平方米,项目的产值高达三千亿元以上。

不过珠光控股现如今的体量似乎还没有能力承担更多的旧改项目开发工作,如何保证安全的现金流才是重中之重。

截至2019年底,珠光控股的银行及现金结余约为38.9亿港元,比2018年底下降约44.4%;总借款为182.1亿港元,其中约76.3亿港元将于2021年至2026年到期,剩余约40.4亿港元将于2020年到期,约65.4亿港元将于2021年至2022年到期,难以被公司现有资金覆盖。

今年4月,珠光控股就将其5年前获取的广州黄埔火村旧改项目转让给了合生创展,交易价为33亿元。交易前,火村旧改项目其实已完成整体提规划并取得相应土地使用权证,离变现并不远了。

“考虑到贸易争端以及冠状病毒爆发,导致珠光控股在当前经营状况并不好,为集团将来募集资金带来沉重压力。”珠光控股认为,出售火村旧改项目可以使集团免除为未偿发展成本提供资金,并获得31.6亿元款项净额以偿还借款及提供其它项目的发展资金。

除了出售已有项目及资产外,珠光控股回笼资金的最重要手段就是加大现有项目的销售力度,但沉寂多年的珠光控股所拥有的项目数量并不多。

珠光控股上半年在售的项目只有7个,其中销售贡献过亿的只有位于广东省梅州市丰顺县的新城御景项目和广州市从化区的御景山水花园项目,分别约为1.2亿港元、2亿港元。

上半年,珠光控股的总合约销售额只有约5.2亿港元,同比下降65.8%,合约建筑面积约为4.9万平方米,同比下降51.6%。

今年下半年,珠光控股可售货量也并不多,而且主要是集中在广州从化的准现房项目,包括御景山水花园项目、珠光云岭湖以及天湖御景,这已经是公司多年来的销售常态。

在疫情影响下,珠光控股上半年的业绩受到较大影响,来自物业开发、物业投资以及项目管理服务总收入约为13.4亿港元,同比减少39.2%,其中物业开发收入仅有2.4亿港元,同比下降85%。

住宅销售后继乏力的同时,珠光控股上半年的投资物业收益净额也大幅下跌,从2019年上半年盈利1451.5万港元变成亏损4983万港元。

另外,财务成本也在增加,行政、销售及营销费用同比增长23%至1.6亿港元,因汇兑亏损以及预计信贷亏损增加而导致其它费用同比增加71%至2.4亿港元。在上述背景下,珠光控股上半年的溢利只有约1.2亿港元,同比下降66%。

珠光控股可供开发的土地储备并不充足,截至2019年底,其仅拥有土地储备2.9万平方米,连同现有发展中项目也只够支撑公司未来三年所需。今年上半年,珠光控股也并未收购任何土地。

在珠光控股的规划中,未来中长期的发展将主要依靠城市更新项目,这也将是其未来获取土储的主要渠道。

本文来自微信公众号“地产一条”

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